招生计划的可变性 学区房存在风险

如今，不少家长在孩子一两岁时就未雨绸缪，把购买学区房纳入计划。即便比同区域同品质的非学区房贵出三四成，学区房因为其特殊属性及抗跌的投资价值依然是市场上“一房难求”的“香饽饽”。然而，由于招生计划的可变性，学区房依然存在风险。从择校衍生出的择房，一定程度上反映了教育资源分配的不均衡。

上海从2007年开始进入生育高峰，据此推算，2013年以后将进入小学入学高峰。学区房价格的非正常上涨，也许仅仅是个开始。

孩子2岁：家长盘算学区房

多数孩子或许并不知道父母为了他们能念上一所师资好的“名校”，为之付出的心血和财富。

卢女士的女儿现在不到2岁，原本对学区房还知之甚少的她近来总听周围的同事朋友讨论学区房，于是，她也不由地着急起来。

因为本市义务教育阶段采取“就近入学”的原则，楼市中有了学区房，就是“名牌中小学周边能够对口入学的住宅”。

记者了解到，部分小学有规定：入学儿童一家三口的户口必须都在本学区，还要在该房住满3年以上才有入学资格。因此，多数学区房不能“即买即用”，不少家长在孩子一两岁时，就未雨绸缪。

两种打算：挂靠户口兼带投资

采访中，记者获悉，目前市场上有购买学区房的家长一般分为两种打算：一种是置换房源。家长在把原来居住的房子出售之后，置换成目标学校的学区房。这类家长的购房实力相对有限，对于住房条件也不那么苛求，他们更倾向于贴上几十万元入住学区，即使是小房子也无所谓。

另一种购买方式是兼顾投资。这类购房者具有一定的资金实力。他们购买学区房后，只是把户口迁入，并没有入住，而是把房子另行出租。这一情况在一些靠近商圈的学区房中更为盛行。

中原地产静安枫景分行有关人士告诉记者：“有位购房者，小孩一岁都不到，就在三和花园买了套两房住宅。”据说，这套房纯粹为了报户口用，该购房者一家三口还住在长宁区，买下的房子则先出租。其他学区房也多为这种情况，买下后不用来住，而是先报进户口，再出租。

谨防风险：房子不变，学区会变

如今不少中介卖房时，都很肯定地答复说，可以上某某名校。但业内人士指出，各校对口入学的住宅小区范围每年会根据招生具体情况而发生一些变化，往年的招生计划仅供参考。在当年的小学和初中招生计划公布前，切不可听信一面之词。没有任何售房合同会承诺购买该房后保证进入某某学校。

至于落户的时间以及报名条件，各区也规定不同。有的要2年以上，有的要3年；有的要求孩子和家长户口都在，有的要求提供落户住宅的房产证。因此购买学区房之前，事先应清楚户口对应的居委会，再向学校招生部门或教育局负责招生的部门咨询。

记者从各区教育局获悉，并不一定买到了学区房就一定能进对口的学校。比如，华师大附小对口的曹家巷小区，虽然房产中介称购买该小区1-15号的房源，就可上华师大附小，但实际上，1-15号房源是轮号的。比如，今年1-5号的户口能上，明年6-10号的户口能上，后年11-15号的才能上。静安一师附小对口四和花园，除买房要求外，还要求同时有大人和小孩的户口。其中，小孩户口要求满一年。大人如果是父亲或母亲，户口也要满一年；如果是爷爷或奶奶，户口则要满2年。而徐汇区汇师一小则要求父母和孩子的户籍必须在学区内至少3年。

上海中原地产咨询部经理马冀建议，对于新房而言，有些开发商可能会以学区作为卖点。购买的时候需谨慎，不要过分相信单一的信息，特别是不要盲目相信销售人员学校划片的保证。此外，地理位置优越是房子保值增值的关键。对于购买学区房长期投资的人而言，除了学校周边，最好还要靠近成熟的商圈。交通便利，其房屋价值才能充分体现出来。

北静安板块：学区房贵30%-40%

卢女士家住普陀区的曹杨路芝川路附近，女儿就近入学的对口小学并不合她心意，相对集中了较多名牌小学的静安区，目前是卢女士选择学区房的重点区域。

“主要因为北静安板块离普陀区较近，如果现在的房子不卖掉，将来女儿上学接送也方便；不过静安的房子实在太贵，单价2万元/平方米已经算‘便宜货’了，超过3万元/平方米的学区房则是多数。”卢女士显得很无奈。

对口静教院附小的海防村，小房型目前挂牌房源单价都超过3万，海防村是已有10年房龄的老公房。其所属的北静安板块的老公房目前成交均价约2.2万元/平方米。这是记者从中介了解到的数据，依此计算，海防村因为学区房的属性，可以卖高30%-40%。

普遍情况：学区房贵5%-15%

贵的不只是静安的学区房。记者从21世纪不动产了解到，徐家汇板块对口汇师小学的文定天下苑目前价位在3万元/平方米，而虹桥乐庭铂晶馆小区建筑品质与之相近，单价则只有2.8万元/平方米。就价格而言，学区房的单价普遍会比周边的同类房源贵上约5%-15%，不仅在市中心，放眼全市各个板块，只要是学区房，一般都比附近非学区房身价高。

市民张先生刚买下浦东新区一套商品房。整个看房过程中，他便充分体会到学区房的“霸道”：“比如同样是老公房，设施也都差不多，但就是因为其中一套对口附近的梅园小学，总价就高出20多万元，算下来，每平方米要高出近2000元。”

同样在浦东，世纪大道附近对口福山路外语小学的20年房龄的老公房要比附近非学区房，每平方米贵出2000-3000元。

易居臣信有关人士告诉记者，七宝普通老公房均价1万-1.1万元/平方米左右。但是有学区房概念的老公房宝仪花园，即便房龄已有12-15年，但均价仍在1.3万-1.4万元之间，较年初涨幅在15％左右。

学区老公房：面积小单价更高

“目前有一套挂牌的海防村的房子，单价报到32000元，而附近同属学区房的康海大楼单价在24000元，06年的新盘子静安晶华园在34000元。”在常德路的一家房产中介门店，一位姓赵的经纪人告诉记者。

同一区域的学区房，老公房相比新盘为何并不便宜呢？这位经纪人指出，海防村的房子面积多在30-60平方米，总价100多万就能入手一套，而康海大楼、晶华园基本没有90平方米以下的房子，总价都是两三百万起步。

记者了解到，静安区北静安板块内有静安区第一中心小学、一师附小、静教院附小、市西中学等老牌名校。静安枫景、静安豪景、三和花园、四和花园、达安花园、静安晶华园和大闻丽都园等楼盘均在名校对口招生范围内。

“一房难求”：涨时同涨，跌时抗跌

即便价格贵出不少，学区房依然“一房难求”。本文开头提到的卢女士告诉记者，她在中介公司咨询时，工作人员并不太热情，原因是学区房房源少。

记者实地走访中，从常德路的一家房产中介了解到，海防村的挂牌房源很少，由于总价不高，基本很快就能卖掉。

21世纪不动产上海区域市场中心指出，学区房因对口重点学校所以深受家长们欢迎，只要挂出房源价格适中就会有买家出手，但因房源稀缺，目前成交量普遍不高。

虽然学区房价格在价格上涨时未能有突出的表现，今年上半年普涨2成左右、与大市基本一致，但在楼市下行期的抗跌性却十分明显。21世纪不动产上海锐丰瞿溪路分行经理丁政告诉记者，在去年经济危机下，全市房价普降20%左右，而学区房的降幅却只有5%-10%：学区房地段较好、房源稀缺，需求量受金融危机影响也较小。因此，丁俊看好学区房的后市，“学区房的需求久盛不衰，孩子能进名校的同时还能抗跌保值，买家当然趋之若鹜”。

■记者手记

学区划分应公开稳定清晰

为了给孩子上个好学校，家长不惜把大房子换成小房子，把新房子换成旧房子。即便如此，由于学区房政策的变化，高额的投入未必如愿换来孩子入校。

就近免试入学是国家为了减少择校现象、体现教育公平而推出的政策，可是却引发了市场对学区房的热炒，这恐怕是政策制定者当初没想到的。

北京师范大学教授王晓辉在接受媒体采访时指出，与赞助费择校相比，通过购买学区房择校有一定的合理性。不过，王教授认为，对学区的划分，要扩大一些，公开一些，稍微稳定一点。另外从长远的角度考虑，义务教育资源应当更平衡一些，这样家长选择学校的心态就不会那么浮躁，那么急于求成。

一位不愿具名的教育界人士透露，学区房之所以“长兴不衰”，说到底还是要上学的孩子多，而口碑、师资环境俱佳的学校“供不应求”。比如，100个孩子在学区房，学校只招80个学生，掐户口年限、摇号、电脑派位等筛选手段就不足为奇。

上海民建经济委员会副主任邢元志表示，希望学区的划分能更加明晰，学区半径能尽量扩大，这样家长的选择面也会更宽一些，“学区房”才会不那么紧俏。

不管是赞助费择校，还是买学区房择校，都是因为教育资源的不均衡，因为优质资源的集中和稀缺，这才是症结所在。只有从根本上实现优质教育资源在各个小学的公平配置，才是解决择校问题的根本出路，也才能消除学区房价格畸高的市场基础。