大数据研究2019年上海学区房“热”

最近上海房地产的回暖，沪上学区房“大战”硝烟再起，甚至有亭子间老公房飙至23万/平，更有日涨60万、月涨100万，学区房的船票是一票难求。到底上海学区房今年以来发生了哪些变化呢？哪些学区房最受家长投资受青睐？【本文转自星多多】

一、学区房分布

在看上海最好的学校在哪些区域之前，我们先解释一个流行于家长的概念——梯队，什么是梯队呢？

家长根据学校教育质量额口碑，把学校按阶梯分类，处于第一梯队的学校即是一些口碑极好的名校，二梯队稍逊，三梯队再次，依次类推。在上海，我们把全市重点学校分为四个梯队，即市一梯队，市二梯队，市三梯队，市四梯队；同样在每个区县，我们又把所属学校分为三个梯队，即区县一梯队，区县二梯队，区县三梯队。

解释完梯队的概念之后，我们就来看看上海最优质的公立小学在哪里？

从以上地图图示可以看出，市一梯队和市二梯队的重点公立学校，多分布在中心城区，以徐汇、黄浦、杨浦以及浦东的内环为主，说明了市中心的教育体系更为发达。

下述图标更能详细地反映上海各区县重点公立小学的具体分布：

上海人常说，“徐汇教育甲上海”，果然我们从上图发现，徐汇区市一梯队和市二梯队重点小学占比最高，小学优质教育资源也非常多。杨浦、黄浦以及浦东新区教育资源次之，浦东新区作为人口大区，近年来生源上比较占据优势，教育资源数量上较多也是可以理解的。闵行区虽然重点小学也多，但是缺乏市一梯队重点小学。静安虽然位于市中心，也同样缺乏市一梯队，特别是从这几年的升学率和竞赛结果来看。

也许有人会问：“从上图看出，浦东新区的教育资源最多，是不是意味着竞争不那么激烈呢？又或者是越是市中心区域，竞争越发激烈呢？”其实不然，这个还与每个区县的常驻人口（因为重点学校以本市户籍为主）有关，我们根据各区县常驻人口，绘制了如下图表：

我们惊奇地看到，浦东新区居然是竞争最激烈的区县，其实熟知上海的人对此结果一点也不感到惊奇，因为，虽然浦东和闵行教育资源数量上取胜，但是由于面积大，常驻人口多，这两个区域竞争最为激烈。

此外，我们发现，并不是市中心，竞争越是激烈，静安和黄浦虽然位于市中心，却是教育竞争程度最低的区域，家长应该有同感，特别是小升初的压力。

综上所述，我们得到如下结论：

上海市优质教育资源多分布在市中心区域，以徐汇、黄浦、杨浦、浦东居多，徐汇区优质教育资源综合最优。

优质资源竞争激烈程度与市中心的距离无关，浦东和闵行由于面积广，人口多，优质资源自然竞争也更为激烈，静安和黄浦常驻人口较少，优质教育资源竞争激烈程度也较低。

二、学区房热度

既然学区房这么受追捧，那么到底哪些区域重点小学最受欢迎呢？星多多根据重点小学访问热度，我们结合学校的分布图，看一看如下图示：

不难看出，越是教育资源优质的区域，虎妈猫爸们的关注程度越高，其中以黄浦、徐汇、浦东内环和杨浦居首。也许有人质疑，有的学校有对口4个小区，而有的有20多个对口小区，仅从学校关注度分析，是不是不够充分？为此我们根据对口小区热度，也得出一张图表，如下图示：

我们惊奇地发现，以上两张热度图示基本并没有发生太大变化，我们得出的结论是一致，即越是市区中心区域，教育资源越是优质，而越是口碑好的小学，关注度程度越高。

再次，我们来看看星多多计算出的各区县学区房关注度指数图，如下所示：

浦东、杨浦、徐汇这些优质资源集中的，关注度指数高；由于黄浦区、静安区优质教育资源竞争较弱，关注度指数也较低；闵行区，由于没有特别优质的教育资源，关注度也较低。

那么我们再从梯队上来看看，是不是关注度也与梯队有关呢？我们接下来看如下两张图片：

和我们预料的一致，即教育资源越是优质，关注度越高，市一梯队和市二梯队的学校虽然占所有重点小学的46%，但是关注度却占到了60%，市三梯队和市四梯队所占重点学校的54%，关注度却只有40%，区县梯队的情况也类似。

于是，我们得出如下结论：

望子成龙的家长更为关注中心城区的教育资源，特别是浦东内环、杨浦、徐汇和虹口四个区域的教育资源。

家长特别关注师资力量雄厚的名校，特别是市一梯队和市二梯队。

三、学区房价格

从学区房分布可以看出，中心城区的教育资源更具有优势，加之中心城区其他便利优势，学区房的价格也必然反映了这点，我们来看看如下图示：

毫无疑问，市一梯队均价高于其他梯队均价，并依次排列，区县梯队的均价也反映了这点，从环线上来看，内环、中环，地理位置优越，优势教育资源较多，学区房房价自然也高。

最后，我们来各个区县梯队具体均价图表，如下所示：

我们可以看出多数区县，价格按照梯队依次排列，当然也有一些例外，我们这里稍作分析：

静安区面积小，优质学校差距不明显（皆为市二、市三梯队），加之优质教育资源竞争并不激烈，所以房价并不和学校梯队挂钩。如若静安和闸北合并成真的话（官方称上海正酝酿静安闸北两区合并），在教育上，将会进一步弥补静安区缺乏优质私立小学的问题，对学区房的影响，我们将拭目以待。

此外，对于闵行区而言，由于一些区县三梯队的学校离中环较近，如平南小学、日新实验小学，故而出现了房价和学校梯队并不一致的情况。这些特例情况少，故并不影响我们前述论断。

综上所述，由于优质教育资源集中在市区，学区房价格从内环到外环外，依次排列。反映到梯队上，不管是从市梯队还是区县梯队上而言，一梯队学区房的价格均高于二梯队学区房的价格，并依次排序。

四、学区房价格变化趋势

今年，上海房价开始小幅上涨，学区房也不列外，星多多对重点公立小学这半年价格变化的展开了详细调研和分析。接下来，我们就来看看自春节以来，学区房的平均价格上涨了多少？

半年内学区房均价的平均涨幅为11.6%，这可能与很多家长的观感很不一致，因为部分学校最近涨幅的确惊人，光这样的报道就屡见不鲜了。

说明学区房涨幅差异还是很大的，我们首先从梯队上看看涨幅的差距：

上述图表结合了关注度，从图示看出，关注度高的市梯队和区县梯队，价格涨幅也高，其中市一梯队的涨幅最高达12.9%，区县一梯队的平均涨幅是12.3%，比其他梯队涨幅更高。

我们在看看其他因素与学区房涨幅的关系，如下：

从学区房房屋均价区间来看，4-7万的房屋价格涨幅最高。

从学区房类型来看，多层带电梯最受欢迎，多层次之，别墅涨幅排第三，改善型需求在学区房上面也体现一斑，而里弄产权房涨幅最小。

从学区房房龄来看，涨幅最高的是5年内的，30年以上的，居住功能较弱的房屋，涨幅最低，而里弄产权房房龄多超过30年。

从环线来看，内环最高，其次为中外环，再次为中环，外环外涨幅最低，中环面积较小，教育资源分布不均匀，故从环线上看，涨幅特点不是很强。

我们来具体看看列出各区县学区房的涨幅，如下所示：

我们可以归结一下几点：

毫无疑问，浦东学区房关注度最高，优质教育资源竞争也最激烈，涨幅也毫无疑问最高。各位张江男，究竟是羡慕你们薪资太高了还是可怜你们买房成本太高，同样作为一名码农，我也只能默默地祝福你们。

具有教育资源和地段优势黄浦和徐汇涨幅次之，通过上述分析，这也在情理当中。

闵行区地理位置最次，由于优质教育资源较少，地理位置较差，尽管竞争也较为激烈，但是涨幅最小。

静安区地理位置虽优，毕竟教育资源充裕，涨幅也不大。

更加具体一点，我们看看各区县梯队的涨幅，如下：

可以看出，特别是浦东新区市一梯队涨幅高达23%，远高于其他区县的这个涨幅，另外，浦东市一梯队涨幅高于市二梯队，按照梯队顺序依次排列，浦东的家长也应深有体会。

综上所述，我们看到：

1、在优质教育资源集中的市中心区域，学区房涨幅相对最大。

2、从细节上，我们发现具有4-7万、多层带电梯、房龄为5年内等特点的学区房涨幅也较之最大。

3、最后值得一提的是，浦东新区作为优质教育资源竞争最激烈的区域，关注度高，学区房房价涨幅也高，相信家长最近也深有体会。

结语

今年以来，上海的学区房出现了较大的涨幅，我们发现，优质教育资源多集中市中心地段，而越是优质教育资源，越是受到家长关注，学区房涨幅也越高。具有4-7万、多层带电梯、房龄为5年内等特点的学区房涨幅也较之最大。浦东新区毫无疑问地是全市涨幅最高的区县，家长的观感也最强烈。

对于看似非理性的学区房涨幅，有人归咎于就近入学及其配套政策的出台（如落户须满三年、五年内只享有一次对口入学机会），也有人归咎于龙宝宝的诞生导致家长提前购买学区房以期和政策赛跑。

我们认为，家长对学区房趋之若鹜，归根结底，在于教育资源不均衡、高考制度仍然为“应试教育”以及社会上对“高学历”、“名校”过高的追捧，为了让子女能够有这样的光环环绕，望子成龙的家长为此付出了巨大的努力。如果这样的观念仍然为社会上的主流观念，那么学区房依旧会是家长们的香饽饽。我们期待着更深层次的教育改革与创新，特别是高考制度的改革和创新。

编辑推荐：

上海中环杯科技报思维训练营练习题汇总

上海名初中的排名2019小升初家长知道吗？

2019最新上海重点小学对口学区房信息汇总