北京学区房背后的秘密 重点学区建筑质量过关吗？

重点小学分校品牌效应会带来很大溢价。分校学区均价比周边一般学区的溢价要高，北京四个区的分校学区均价均比重点学区要低，且周边的一般学区均价也比重点小学周边均价低。

[摘要]重点小学分校品牌效应会带来很大溢价。分校学区均价比周边一般学区的溢价要高，北京四个区的分校学区均价均比重点学区要低，且周边的一般学区均价也比重点小学周边均价低。

同衡城市研究·数据|学区房的秘密

北京清华同衡规划设计研究院技术创新中心 王鹏、陈清凝、陈立群 &清华大学建筑学院 毕波

中国城市学区划分的问题，一向引发诸多讨论。此前热播电视剧《虎妈猫爸》中，茜茜一家卖掉自家的大房子，去买小的学区房，却发现，自家不满足新规定中居住年限的要求，只好为了孩子能上重点小学而推迟一年上学。这种遭遇在现实中也有典型意义。

对此，大多数媒体和相关行政部门给出了“教育资源分配均衡”的终极药方。但对每位家长来说，学校分三六九等，已是既定事实，在为孩子谋划几年乃至十几年的前途时，不可避免地需要择校——“就近入学”遏制不了择校行为，家长的择校能力在现实中总有渠道发挥。

以北京为例，即使市场再怎么跌宕起伏，学区房价也依然坚挺，并一直处于稳健涨势之中（详见图1，不过近年来，西城普通二手房价已反超学区房，这与西城的城市绅士化有关）。

图1：北京主城四区房价均价涨跌幅度

在这场看似不得不加入的教育资源争夺战中，想必很多人都会问：

—学区是什么，怎么找？

—买什么样的学区房更值？

—不买学区房还能获得好的教育吗？

本文基于相关政策新闻和大数据分析对此解读。

Part1 学区是什么，怎么找？

如果把学区房市场比作争夺教育资源的战场，学区制就是重要的战场规则。据百度百科，学区一般指国民教育或义务教育阶段学校招收学龄儿童的居住范围，与“就近入学”的原则密不可分。但中国城市对学区并无统一定义或标准。

以北京市的学区为例，它与其它行政单元不怎么重合，其划分依据并无普适标准。按已有边界参考或单纯就近距离，都不能保证一处住房一定属于某所学校的学区，所以家长在判断学区房所属学区时只能眼睛擦亮再擦亮。

大家更关心的，是直接与入学权利挂钩、划分更为精确的“对口学区”。一个义务教育小学服务哪些小区，一般受到历史、区位、人口和合作关系等多种复杂因素影响。在北京，对许多有一定历史的好学校来说，复杂的权属和利益关系使其划片十分严格，也使政策附加的资源价值直接转化为学区房房价。

学校招生范围划片，与空间上的利益关系牵涉紧密。尽管还做不到公众参与，不过，当下至少可以在大数据的支持下做到信息开放。一些非官方组织以及先进区县已经为家长提供了有用的学区查询应用。

Geohey http://demo.geohey.com/school-district/

朝阳区http://xqcx.bjchyedu.cn/

东城区 http://dcoffice.dcjy.net/dcoffice/schoolp1/Sarp_Map.asp

PART 2 买什么样的学区房更值？

找到了学区，那么哪一处学区房更值？个体效用上的值与不值，最终在于主观判断。这里，我们主要通过大数据，剖析学区房在空间上的供需市场，给出一些整体上的客观建议。

同时，学区房房价的空间分布和差异，也能揭示教育资源配置不均衡的程度，为相关决策做参考。

此次，我们从Geohey、链家网、搜房网收集了包括幼儿园、小学、初中在内的共计500个学校的信息， 2000多个对口小区的数据以及7000多个小区数据。数据收集截止时间为2019年8月15日。

这里需要说明的是：

1、 本文分析的是招生范围明确规定的公立小学学区，且以下学区均指小学学区房。

2、 学区房以小区为单位，根据对应学校，分为重点学区和一般学区（实际上也有非学区房，如酒店式公寓、商业办公转住宅及其它产权不合法的住宅等，由于种种原因不带学校配套，因而学区并非全覆盖），此外还考察了重点小学分校的学区。

3、 重点学校包括市重点、区重点（教委在2011年就禁止用重点与非重点小学来对学校进行评级，但日积月累下来的师资力量和口碑，使民间仍然认为有“重点”与“非重点”之分，本文使用的“重点”系民间认为的“重点”）。

学区房怎么分布？

对大多数人来说，传统意义上公立或私立的重点学校是首选。然后是一般普通学校，如果有条件可选择国际学校。近年来兴起的重点学校分校，也逐渐引来家长热捧。

我们可以先看传统的“重点”学校分布如何。

一、好学校都分布在哪？

重点学校：重点小学主要集中在主城四区，表1显示，西城和海淀两区占据了过半的重点学校。

表1：

重点学区：

表2：

表3：

整体机会分布就是这样，可以读重点学校的小区只有10%多一点。西城和海淀集聚了过半的学区房。

下图是各学区的价格分布图，越红越贵。不出意外地，重点学区房主要分布在西城和海淀。西城的重点学区房以均价60560元/平米的天价占据首位，其次是东城区的58964元/平米。接下来是海淀区（50498元/平米）、朝阳区（40652元/平米）、丰台（33838元/平米）、石景山（32181元/平米）。

图3：各区学区房分布及2019年8月各区重点学区房均价

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