学区房是一场金钱的比拼游戏

为了让孩子符合就近入学的条件，很多家长选择买名校的学区房，当房价节节攀升，参与和推动者不仅仅是望子成龙的学生家长们，还加入了房产中介和开发商的时候，就近入学政策陷入了尴尬，甚至在家长中演变成一场无法停止的金钱的比拼游戏。

　　纵向之比　　1.学区范围内房价差不过一两千元　　中大恒基相关数据显示，人大附小、中关村一小和中关村三小这三个学校的学区房价差并不大，每平方米最大差别在2000元左右。　　如世纪城的学区房，包括世纪城一期、二期和三期，其中，距离人大附小最远的世纪城二期，仅仅比近处的三期平均价格低出不到2000元。　　再如，中关村一小学区房的价格差别仅在1000元左右。　　2.只要学区内买房不再挑剔户型　　记者从中大恒基房产中介了解到，因为学区房目前的紧俏，划片范围较小，所以供需比往往都超过1：10。因此，学区内二手房源价格差别并不大，仅仅因为小区环境、楼层、户型等有千元左右的出入。　　另外，由于房源紧俏，不少购买者放弃了对楼层的挑剔，放弃了对环境的苛求。　　像中关村三小的学区科育社区，由于房子修建于1968年，到现在已经有42年房龄。按产权70年计算，这里的房子还剩28年产权，就是这样的一套房子，每平方米的价格也达到了2.8万元，不得不堪称为天价。　　至于房屋的户型、小区的环境等等，也都不再是购买者关注的要点了，因为有一半以上的购房人买来之后并不居住，而是直接出租。在孩子上完小学以后，如果不在附近上中学，这个房子直接出售。他们实际购买的不是房子，而是上学名额。　　3.2009年全年房价涨幅过40%　　据了解，目前中关村第一小学片区二手房屋均价3.1万-3.2万元/㎡之间，中关村第三小学片区二手房屋均价2.8万-3万元/㎡之间，人大附小片区二手房屋均价2.7万-2.85万元/㎡，较之年初都增长了40%多。　　但根据统计，跟购买其他区域的房产不同，现在买学区房的人中80%都不贷款，买其他区域房产的人则是80%都要贷款。　　学区房离普通购房人越来越远，特别是2009年房价大幅上涨之后，由于房价的持续高涨，越来越多的家长不得不退出了竞争起跑线的想法。其原因不是不想买，而是真的买不起了。　　在北京市，学区房不仅价格高，而且十分坚挺。当周边楼盘每平方米下降3000元的时候，中关村的学区房只降了1000元。而2009年，整个楼市尚在低迷之时，学区房首先回暖，首先涨价，就拿这三所学校来看，1、2、3三个月份的平均涨幅达到了1600多元/㎡/月。　　通过曲线图可以看出，中关村一小周边涨幅超千元的有五个月。中关村三小周边涨幅超千元的有四个月。而人大附小周边涨幅超过1000元的月份高达8个月。　　而这种持续的增长在2009年年初和6、7、8三个月出现了高潮。一方面体现出学区房提前回暖，一方面也可以看出学区房销售的自有特点，即新学期开学前涨价最明显。　　横向之比　　1.“学区”与“非学区”房价天壤之别　　从之前的图中不难看出，三所学校周边的房价都是“天文”数字，尤其是近处100米左右，纷纷超过3万元大关。随着距离学校越来越远，价格也开始出现递减趋势。　　但只要是学区房，价格差别一般不大，而非学区房与学区房的价格差别却大得令人咋舌。距离学校越近房价越高，这就是优质小学周边房价的“万有引力定律”。　　记者在采访中了解到这样一个案例，东南小区927号楼和大泥湾2号楼均位于海淀区四环以内。不管从小区环境还是从外形结构方面来讲，两个小区都差不多，属于同等档次的二手房。　　两楼之间仅隔一道铁栅栏和少许树木，间距仅20余米，但是差价却从年初的5000元攀升到现在的1万元。原因就在于927号楼是中关村一小的学区房，而大泥湾2号楼不是学区房。　　在二手房市场上，927号楼单价是2.5万-2.6万元/㎡，大泥湾2号楼单价则仅为1.5万-1.6万元/㎡。也就是说，其他参考指标基本相同的两套楼房，仅因是否为学区房这一项差别，每平方米的价格就差到将近1万元。　　再比如紧邻中关村二小的华清嘉园21号楼，虽然离学校咫尺，价格却与学区房有5000-8000元/㎡左右的差价。　　2.“学区”与“非学区”价差不断攀升　　调查数据显示，不管是人大附小、中关村一小还是中关村三小，不管学区范围内房价如何之高，一旦滑出学区范围，房价就会明显下滑。　　据中大恒基提供的数字显示，人大附小周边学区房与非学区房的价差在4000-5000元/㎡，而中关村一小、中关村三小的价差在5000-8000元/㎡，甚至更多。而与此同时，这个学区房与非学区房的价格差别呈现出不断增长的态势。　　由于受到营业税政策调整的影响，2009年11月和12月中关村地区双榆树、知春里等小区的二手房交易量明显增加，价格迅速增长。但就在这样的一种情况下，学区房与非学区房的价差仍然增加了近千元。　　北京市四个学区房及周边非学区房价差　　东城区：东四地区5000元左右/㎡　　西城区：平安里板块5000元左右/㎡　　朝阳区：东大桥日坛地区一两千元/㎡　　中关村地区：学区5000-8000元/㎡　　注：数据来源于21世纪不动产监测结果