北京六大热点区域二手房市场观察

“国十条”和“北京楼市新政”的陆续出台，沉重打击了以投资投机为目的的炒房客，全市的日均成交量下降了近50%，成交价也出现了10%左右的跌幅。但据来自我爱我家市场研究中心的统计分析，六大热点区域虽然成交量都在下跌，但在二手房价的涨跌方面却不尽相同。

望京、通州、方庄量价齐跌

望京区域

关注楼盘：望京新城、西园一区、南湖东园

关注理由：交通便利、配套设施完善、生活成本相对较低，居住环境优越

这三个楼盘5月上旬的成交量比4月份下降了约55%。但是据我爱我家的工作人员介绍，虽然最近成交量下降明显，但是前来咨询的客户数量并不少，而且通过商谈并表达出较大购买意愿的客户很多，这部分人以自住型和改善型购房者为主，只是由于新政的出台，暂缓了他们的购房计划而已。经过短暂的持币观望，这部分客户购房的可能性非常大。

业主报价方面，这三个楼盘4月份的均价为2.8—3万/平米，进入5月中旬的均价为2.6—2.8万/平米，每平米的降幅在2000元左右。

望京区域较受欢迎的户型有两种：一是50--70平米的开间或一居（但房屋稍显老旧）；二是90平米的两居。首次置业者，由于资金有限，所以较多的关注开间或一居，改善型购房者，则关注更多的是90平米的两居。

通州区域

关注楼盘：天赐良缘、财富东方、富合园

关注理由：未来发展潜力巨大，2012年6号线将建成通车，通州新城建设正紧锣密鼓的进行，未来的生活配套设施将非常完善，升值潜力巨大。

这三个楼盘5月上旬的成交量比4月份下降了约65%。据我爱我家的置业专家介绍，最近房源供应明显增加，但是需求量和客户流量下降也很大，房主即使降价销售也几乎无人问津，购房者的观望情绪非常浓重。

业主报价方面，这三个楼盘4月份的均价为1.7万/平米，进入5月中旬的均价为1.4万/平米，每平米的降幅在3000元左右。

通州区域较受欢迎的户型：由于该区域首次置业、婚房、改善型购房的刚性需求依然大量存在，所以，最近客户打电话咨询较多的是2004年后建成的、未来地铁沿线的、90平米左右的新楼盘。

方庄区域

关注楼盘：芳古园、芳群园、蒲黄榆

关注理由：三个楼盘都在地铁附近、出行方便；大卖场附近，购物方便；美食一条街附近，餐饮方便。蒲黄榆与前两者相比建筑年代较早，社区较老旧，但每平米均价要比前两者低1000元左右。

据我爱我家的工作人员介绍，虽然最近成交量比4月份下降了70%，但是前来咨询的潜在购房者数量并不少，这部分人大多为首次置业、婚房和有改善型需求的购房者，新政后，他们虽然持币观望，但是购房意愿也同样非常迫切。

业主报价方面，这三个楼盘4月份的均价为2.7万/平米，进入5月中旬的均价为2.5万/平米，每平米的降幅在2000元左右。

方庄区域较受欢迎户型：最近购房者咨询、关注较多的户型大多是60—90平米的一居或小二居。因为很多首次置业的购房者，基本都是工资在5000—6000左右的白领阶层，首付和房贷的压力，使他们较多的关注90平米以下的小户型。

海淀、亚奥、亦庄量跌价坚挺

海淀学区房

关注楼盘：华清嘉园、东王庄

关注理由：周边幼儿园、小学、中学、大学一应俱全；紧邻地铁、交通便利；配套设施完善，购物非常方便。华清嘉园是较新的高档小区，价格较高，东王庄建筑年代较早，比华清嘉园便宜。

这两个楼盘5月上旬的成交量比4月份下降了约80%。据我爱我家的置业专家介绍，最近房源供应明显增加，但是前来咨询的客户量几乎没有。很多本打算购房的人，也因为新政的出台暂缓了购房计划，开始持币观望或由买转租，等待房价的进一步下降。

但是，5月上旬的业主报价与4月份相比没有任何松动。成交量大跌，价格依旧坚挺的原因就在于楼盘地理位置优越，以及学区房的背景。业主坚信，距离9月新生入学仅剩不到4个月时间，学区二手房的买卖高峰即将到来。

海淀区域较受欢迎的户型有两种：一是60平米左右的一居，这种户型主要是在附近工作、首次置业的白领关注；二是90平米左右的两居，这种户型主要是改善型购房、家中有学龄儿童的三口之家关注。

亚奥区域

关注楼盘：茉藜园、清友园

关注理由：地铁5号、13号线，公交十几条线路，交通十分便利；周边商场、超市齐全，购物、餐饮、娱乐十分方便；小区配套设施完善，茉藜园的特色是小区内有24小时温泉水，地热供暖，清友园的特色是小区内有幼儿园、小学和中学，还有一个大市场。

据我爱我家的资深经纪人介绍，亚奥区域4月20日至今的二手房成交量比4月中上旬下跌了近80%。房源供应方面，差不多每天都会有50套左右的新房源挂牌出售。客户量方面虽然下跌了近50%，但是减少的这部分客户主要是新政出台前投资投机的炒房客，最近打电话或前来咨询的自住型购房者依然不少，购买意愿也比较强烈，但受新政影响，也只是暂时持币观望。

亚奥区域的业主也正是看到了潜在购房者的大量存在，所以在报价方面也没有丝毫松动，此区域的二手房均价依然维持在2.2万/平米左右，只有少数急需现金周转的业主的报价出现了3000元左右的松动。

亚奥区域较受欢迎的户型：90平米以下的小户型，尤其是50、60平米的一居最受欢迎。

亦庄区域

关注楼盘：金地格林、上海沙龙、郁金香

关注理由：位于亦庄中心区，年底即将开通的地铁亦庄线沿线，交通非常便利；2004年后新建小区，物业、绿化、配套设施都很不错；周边餐饮购物非常方便，人气很旺。

据我爱我家的工作人员介绍，亦庄中心区的几个楼盘5月上旬的成交量比4月份下跌了近80%，客户量也大幅萎缩，大部分购房者在持币观望，等待房价进一步下跌，下跌25%左右再买房成为购房者的普遍共识。

虽然成交量、客户量都出现了大幅萎缩，但是受北京大力发展南城的政策利好，以及地铁亦庄线年底即将开通的有利影响，亦庄中心区楼盘的房价依然坚挺，房主没有丝毫降价的意思，现在的二手房均价仍然维持在2.1万/平米左右。

亦庄区域较受欢迎的户型：100—120平米的两居。因为亦庄中心区2004年后新建楼盘的户型一般都在100平米以上，尤其以100—120平米的两居为主；此外，该区域90平米以下的中小户型，因为建筑年代较早，设施配套老旧，所以并不受欢迎。