北京楼市警惕部分二手学区房

2019年，北京楼市拐点其实已经到来。此前2013年是北京地产的一个高潮年，北京二手房市场的价格达到最高点，此后至2019年9月30号，北京二手房成交价根据各个小区不同跌了10%-20%。具体数据可参考绿中介的成交记录。
2019年9月30号，新政规定，贷款还清后可再次贷款。随后二手房市场出现犹豫。2019年3月30号，新政规定，满2年免营业税，个税差额20%。此后北京二手房成交量和成交价格出现了新的格局。
北京学区房家长交流QQ群：341123575
如果说930新政释放了二套及改善需求，那么330新政，就是政府给市场的一剂强心针，明确表达了支持房地产的信号。随后一系列降准降息的政策，其实不需要考虑太多，毕竟利率还是会变化，低利率高贷款可能导致未来利率升高时还不起贷款的情况出现。
930新政释放了改善型需求，330新政又将未来的改善型需求提前释放。北京楼市的表现验证了这一点：主要表现为：好小区，好学区，好房子等改善型目标价格上涨，而因改善型需求被卖掉的房子价格持平，甚至8月份以后，价格下跌。因此，可以得出结论，本轮房价上涨，是由换房需求所推动的。北京的好房涨价，不好的房子下跌。部分小区出现连续3个月无成交量，业主整天盼着解套，价格不断降低的情况。这种现象不仅出现在非学区房小区，部分老破小的学区房也出现了此现象。值得购房者警惕。（海淀核心地区老破小学区房，感兴趣的可以自己搜，应该很容易搜到）
10月以后，换房需求疲软，直接导致换房目标小区在10月房价涨幅下降，甚至出现价格下降的趋势。当换房需求耗尽后，如果没有救市政策出现，房地产市场将出现类似2019年的20%回调，特别是本轮涨幅过大的部分学区房。
当前有换房需求的兄弟们，应当尽量选择价格出现回调，或者价格趋于平稳，小涨的小区。对于部分价格大涨的小区，应当提高警惕，尽量不要买入。尤其需要留意西二旗附近的部分楼盘，在10月份总体下跌，且it码农行情不好的情况下，成交价仍然大涨，这部分涨幅是个案带动整体的典型案例，很容易被套。

下面以具体数据为例。根据从抓取的绿中介的数据分析，过去12个月里，成交量最大的小区前50名排名如下（小区，成交数，成交排名/有成交的小区总数）：
荣丰20084881/5626
北京新天地4702/5626
远洋山水3583/5626
新龙城3434/5626
芍药居北里3225/5626
北京像素北区2776/5626
沿海赛洛城2707/5626
后现代城2588/5626
天通苑东一区2469/5626
天通西苑三区23910/5626
富力又一城C区22611/5626
东亚上北中心22512/5626
望京新城22013/5626
珠江帝景20614/5626
京通苑20615/5626
石园北区20216/5626
天通苑中苑20017/5626
西斯莱公馆19718/5626
育新花园19619/5626
翠成馨园19620/5626
安贞西里19421/5626
苹果社区南区19122/5626
慧忠里19123/5626
仓上小区18724/5626
兴隆家园18725/5626
北苑家园茉藜园18626/5626
西辛南区18327/5626
青年汇佳园18328/5626
远见名苑18329/5626
天通西苑二区18130/5626
新景家园东区18031/5626
芳城园一区17932/5626
华贸城17633/5626
北苑家园望春园17434/5626
西坝河东里17135/5626
流星花园三区17036/5626
天通苑东二区17037/5626
龙华园17038/5626
裕中西里16839/5626
华业东方玫瑰16540/5626
北京像素南区16241/5626
保利西山林语16042/5626
珠江逸景15943/5626
融科香雪兰溪15644/5626
珠江绿洲15645/5626
顺驰领海15546/5626
怡馨家园15447/5626
国美第一城2号院15248/5626
国美第一城3号院15149/5626
天通苑北一区14950/5626

从这些小区里选几个例子做成交统计，其他小区的情况，网友可以自行查询。
荣丰2008
50p/南/1室0厅/满五年唯一月均价走势：
2019-468646
2019-654850
2019-857643
2019-963573
2019-1043617

30p/北/1室0厅/满五年唯一月均价走势：
2019-859152
2019-1048730
2019-1151674
2019-1243246
2019-157416
2019-354368
2019-456229
2019-552563
2019-666312
2019-765300
2019-857905
2019-974626
2019-1066093

南/满五年唯一/高楼层月均走势
2019-351186
2019-563451
2019-861460
2019-1063409
2019-1249159
2019-156923
2019-364183
2019-557909
2019-663106
2019-766363
2019-868486
2019-966715
2019-1053337

北京新天地南/满五年唯一/高楼层月均走势
2019-131565
2019-531980
2019-728452
2019-828725
2019-1027369
2019-1128744
2019-1228491
2019-128740
2019-328714
2019-430112
2019-530754
2019-630231
2019-729919
2019-830885
2019-932322
2019-1029682

新龙城南/满五年唯一/高楼层月均走势
2019-534806
2019-928867
2019-1032817
2019-1228530
2019-331360
2019-431374
2019-727824
2019-834913
2019-1033693

新龙城北/满五年唯一/高楼层月均走势
2019-133707
2019-529625
2019-631285
2019-829679
2019-928952
2019-1032259
2019-1133174
2019-1233348
2019-331082
2019-432639
2019-535125
2019-631477
2019-731303
2019-833799
2019-933144

新龙城南北/满五年唯一/高楼层月均走势
2019-132693
2019-333217
2019-426206
2019-528492
2019-629368
2019-725860
2019-829995
2019-1030225
2019-1128814
2019-1229023
2019-128455
2019-230032
2019-330710
2019-429931
2019-528606
2019-628666
2019-730941
2019-930459
2019-1029587

芍药居北里南北/满五年唯一/高楼层月均走势
2019-342953
2019-434677
2019-539789
2019-946395
2019-1033379
2019-246356
2019-344341
2019-447793
2019-545247
2019-645125
2019-752077
2019-841138
2019-948821

天通西苑三区南北/满五年唯一/高楼层月均走势
2019-120654
2019-515809
2019-621474
2019-817522
2019-918985
2019-1017559
2019-1120005
2019-118301
2019-418613
2019-617587
2019-819019
2019-1017572

9月份南北高楼层卖了一套特别高的，影响了统计结果，发个其他角度统计的吧.
这次看着可能靠谱一些
天通西苑二区满五年唯一
2019-125673
2019-225862
2019-324575
2019-425880
2019-519497
2019-622328
2019-719885
2019-821974
2019-919558
2019-1021795
2019-1122247
2019-1219250
2019-118234
2019-219770
2019-320572
2019-420003
2019-520523
2019-619841
2019-719028
2019-816619
2019-920917
2019-1021311

汽修一厂宿舍，截止到2019年10月中旬，过去一年成交量24套，成交量排名1518/5626
由于成交数据特别少，只能统计如下信息：
汽修一厂宿舍/满五年唯一
2019-1040201
2019-1236839
2019-242241
2019-338630
2019-439379
2019-541072
2019-641090
2019-939027
2019-1039209
朝向，大小，楼层就没法统计了。
这个小区看介绍最大的亮点在于奥林匹克公园。如果小区内部环境维护的还不错的话，应该还行。但无论如何，这个小区您不能指望他升值比其他地方快了。最可能的情况是，您看着芍药居北里的房子从5万涨到7万，您的房子才从4万涨到4万3。
最坏的情况可能就会比较难受了。

马连洼东馨园
抱歉，近12个月的统计数据里，只有16套，样本太少，分析不出啥东西来，仅供参考
另外，感觉地段潜力不错，就是房子太老了，将来可能不太好卖。
刚看了绿中介网站，成交量不多，议价空间应该很大，你想买的话不妨试探着跟业主谈谈。
东馨园162113/5626
南北/满五年唯一
2019-239031
2019-1033851
2019-1234820
2019-129778
2019-335981
2019-435893
2019-636630
2019-936666

南北/满五年唯一/高楼层
2019-1033851
2019-129778
2019-337500