二环内学区会不会永远涨，这是个问题

想必最近北京二环内学区房房价又开始猛烈上涨的消息大家都知道了，为了让孩子有更好的学校上，高额的学区房已经成了各位家长们肩上的重担，北京二环内的学区房房价会不会一直涨也成了家长们比较关注的问题，下面我们就一起来剖析下吧！

一、北京房价会不会永远涨

二环内学区会不会永远涨，首先取决于北京房价会不会永远涨。道理很简单，如果北京房价永远不会跌，那么二环内学区更不会跌；如果北京房价整体上停止上涨，那么二环内学区也很难独善其身。对这个问题的争论已经多年，众说纷纭。

有的认为拐点很快就要到来，特别是930限购后房地产即将全面降温；有的则认为北京房价永远不会降。像著名的董藩教授更是有未来北京房价80万一平米的惊人言论。我的观点是：北京房价不会永远涨下去，但还会有十几年的继续增长期，大约到2030年前后可能会一直是房价上涨的窗口期。

中国现在的楼市分化已经极其明显，三四线城市主要是去库存，但去库存的前景并不乐观，有的三四线房市就像任志强说的，“唯一去库存的办法就是把房子炸掉”。北上深等一线城市以及个别二线城市则还会有很大的上涨压力。中国再过几年经济就要超过美国成为世界头号经济大国，中国又是高度政治化、政治经济文化资源高度集中的传统大一统国家。

作为几年后全球第一大经济体的首都，再加上中国人几千年前来对土地和住宅无与伦比的偏好，北京的房价很可能要涨到明显超过世界最主要几个大都市的程度，才能迎来拐点的到来。从目前看，北京房价比伦敦、纽约等国际大都市大约还低百分之四五十，比香港也还低很多。

综合这些情况看，大胆作个预测，北京的房价可能要再经过十几年的时间也就是到2030年左右，稳步上升到明显高于伦敦房价的时候（此时中国的城市化进程可能也已经大体完成），才会到达平台期，此后有可能开始掉头向下。据此初步估算，2030年北京核心区域的房价到不了董藩所说的80万一平米，但有可能达到三四十万一平米。

当然很多人会说：“北京现在的房价就已经高得离谱了，租售比在全世界都找不出几个可以相提并论的；我是中产阶级，我都买不起，大部分人自然也买不起，这不是有价无市吗？怎么还会继续上涨呢？难道就不会崩盘吗？”应当承认，从道义上说，北京目前的房价就已经到了严重违反社会主义道德的地步了，而且成了加剧贫富两极分化和阶级固化的最主要的因素，绑架了国民经济，抽干了实体经济，真可以说成了“万恶之源”。

任何一个有正义感的人，都不会认同北京的高房价现状。但是从理性的角度看，北京房价在未来十几年的继续上涨，可能是不会以人的意志（包括政府的意志）为转移的。这是由多方面决定的：

1.前文已经说过，北京是全国人民的首都，又将是全球第一经济体的首都和一流国际大都市，北京的购买力不是光靠北京人民支撑的，是由全国各地人民和其他国家的资本家共同支撑的。这是个十分浅显的道理。

2.中国已经持续了十几年的货币超发情况，在未来十几年可能会有所改观，但不会有根本性的改变，人民币越来越贬值的大势也不会改变。股市等在近期进入健康发展轨道的可能性不大，一线城市的住宅仍是无可取代的最佳投资渠道。

3.北京将在未来可预计的十几年内继续实施严格的限购政策，主要是从需求侧进行调整，同时北京已经开始实施严格的控制城市规模政策，市区特别是核心区域加大土地供应的空间十分有限。只要不从根子上解决土地供应问题，就不可能釜底抽薪地解决房价上涨问题。

4.中国不可能实施严厉的房产税政策，更不可能实施遗产税。严厉的遗产税和房产税是房价的最大杀手锏。只要不实施遗产税，对房价的政策打击就是十分有限的。如果只实施房产税，而房产税又十分温和，很可能房产税会被转嫁到房价和房租上，不仅达不到使房价下降的目的，反而可能使房价进一步上涨。

5.中国政府的限购目标从来就没有定位为让房价下降，而是遏制房价过快上涨。以这次中央经济工作会议为例，其中就有“既要抑制资产泡沫，又要防止房价大起大落”的说法。换言之，让房价下降也不符合政府的愿望和利益。

崩盘的危险存不存在？我认为，这个危险始终是存在的，而且未来中国的楼市一旦崩盘，很可能就是史无前例的大崩盘。但总的看崩盘的可能性不大。政府越是通过各种手段使房价上涨得越平稳，缓慢上涨的总周期越长，崩盘的可能性就越小。这是一个通过时间化解风险的过程。

二、决定北京房价的两个最主要因素：地段和学区

上一部分主要论证的是北京房价还会在未来十五年内总体保持增长。但是在北京的内部，不同区域的房价走势和上涨空间也是有所不同的。就北京市内部而言，房价主要取决于两个因素，地段和学区，两者缺一不可。也就是说，越是核心区域，越是优质学区，房价的升值空间就越大，坚挺程度就越高。所以，二环内的优质学区房无疑是最具优势的。

关于地段的重要性，李超人说过大家耳熟能详的话，决定房价的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。什么是地段？论坛上也有人为此争论得不可开交，实际上是混淆了广义上的地段和狭义上的地段。广义上的地段，包括距离市中心的远近、交通、环境、配套设施等诸方面因素，有的还把学校和医疗等资源都列入地段的范畴。

这里所强调的主要是狭义上的地段，主要就是指距离市中心（天安门、故宫、中南海）的远近。因为其他因素固然也重要，但地段的因素是真正起决定性作用的，对北京这样的城市来说，地段才是最稀缺的要素，具有真正的不可再生性。