未来几年，学位房会一直涨吗

未来几年，学位房会一直涨吗--查查吧深圳学区地图

2016年3月26日调控政策开启了深圳横盘时代，到2019年深圳房价保持着平稳的水平，某些区域甚至略微下调。2019深圳出现了很多半年飙升20%甚至60%的神盘，究竟是什么魔力让这些神盘在严控的市场环境中一路高歌猛进?

领跑市场的内在逻辑

剥开表面的迷雾，我们来看看几个数字，很容易看到驱使这些神盘涨价的真正原因。

新增人口

深圳的落户及入学政策都远比北上广宽松。目前只要有本科以上学历，35岁以下，依然非常轻松可以办理深圳落户。

2018年末深圳常住人口1302万人，电信系统测算人口峰值2567人。随着深圳先行示范区的各项利好政策的逐步落实，越来越多的人才选择落户深圳，一线城市聚集效应愈发凸显。很多人不仅为自己置业考虑，同时也为下一代的未来提早做规划。

学位配置

根据不完全统计，深圳2018年学位缺口达58500个。2019年的入学人口达20.7万余人，各区都发布了学位预警信息。福田区学位整体非常紧张，其中最紧张的片区主要有：福田南区、梅林百花片区、新洲石厦片区、香蜜湖片区等。可以看到这部分片区主要聚焦在优质教育资源集中的区域。

南山区整体情况比福田区要好，但随着南山区整体教育水平的提升、优质生源的聚集，南山的入学积分肯定是随着人口的上升呈现越来越紧张的局面。

新一代置业人群的置业偏好

70后的客户享受了一波城市发展的红利，购买房产比较早，手上的资金比较宽裕，大概率会选择自住一套+学位一套的配置。但80后或者90后购买学位房时，手上的资金是比较紧张的，不宜居的顶级学位房很难成为他们的首选，大的买不起，小的没法住，所以宜居的中上名校学位房会逐渐成为这部分客户的选择，这也是为什么南山最近二梯队学位房如此抢手的原因之一。

当然，只要是稀缺的高价值的产品，仍然会在市场上拥有属于他们的忠实客群。只要供需没有在本质上有改变，市场价格就依然会体现得淋漓尽致。

产业西移

南山作为中国百强区，大量的科技企业、生物产业、新能源新兴企业的聚集，依然是驱动社会和经济转型升级的重要引擎。产业聚集优秀企业，优秀企业吸引高端人才，人才在哪里，需求就在哪里。

想明白这些内在逻辑辑，我们就能明白房价上涨的内在逻辑了。

学位房的选择

那么，应该从哪几个方面来选择学位房呢?

一、 房产预算

我们置业其实也是看菜吃饭的过程，但是学位房置业和刚需上车的需求又有本质的差异，刚需的目标往往更明确一些。但学位房的客户选择余地就大得多。很多客户往往在学校选择上想法很多，区域的跨度性也很大，属于进可攻，退可守的状况。所以这种情况，更需要专业的意见。

二、学位积分及购房年限

我们很多咨询客户都会纠结于一梯队的学位房怎么买，二梯队的学位房怎么选。其实在做房产配置的时候，我们会综合考量各种因素，例如房产预算、孩子入学年龄、对孩子的预期、对学位的预期等等，所以每个家庭的偏好和选择都是不一样的。

举个例子：如果就是喜欢一梯队学位房，不在乎居住环境的，那根据客户的预算可以选择比较传统的教育片区，例如百花实验片区。

但在购置这个片区学位的时候，需要考虑孩子学位的使用年限，倒推入学积分等。目前实验片区的申请积分已经达到100分以上，对于购房年限就有很高的限制要求，这些细节是需要重点考虑的。

百花片区最受欢迎的小面积段的学位房是金茂礼都和群星广场，目前金茂礼都35.8平户型，学位未占用，成交价570万。

如果预算比较多，又要考虑增值、居住环境的兼顾，孩子综合能力又比较强的，香蜜湖、南山都是在可以考虑的范围，但是香蜜湖的深高学位片区同样面临入学人数偏多，学生被分流的情况，因此临近一两年入学再买入房产，大概率会被分流。

南山这两年情况好一些，基本买入就可以入读，但随着入学人群的增加，其实我们也可以看到未来南山入学积分极有可能接近福田学位房的趋势，一是学位房人群的溢出到南山，二是南山的居住人群的孩子在未来几年将集中入学。

根据客户的需求进行排列和分析，其实可供选择的盘源并不是很多，特别目前市场上学位房这个细分领域，基本上业主处于强势地位，不是置换紧迫情况下，业主很多也处于可卖可不卖的情况。

在学位房的选择上，我们一定要锚定一个核心需求，解决最核心的问题再兼顾其他目的。这样在选房源上就不会那么纠结了，在做决策的时候就会更加果断利落一些。

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