走访牛小家长！终选定师大附中直升小学：实验一小前门分校的经验之谈...

选择学校的幼升小家长，您是不是在为择校、学区房、入学途径困扰？今天米粒妈妈网为您分享牛小家长！终选定师大附中直升小学：实验一小前门分校的经验之谈...

169.5w/16平，实验一小前门分校学区私产。孩子一岁半。父母两校土著。

研究了快一年，期间无数纠结。最终在15年底选好潜在片区转为淡定。此房挂出三天后我买下。

我的几个感受，抛砖引玉。

1、学区房难出巴菲特。身边领导们，10年前买的一波史家、5/6年前的一波育民，目前看回报率也就是个大盘值，跟14年出手宏庙西什库雷锋的没法比。关键问题是政策变数影响实在是太大，哪个片区超值恐怕不是靠市场有效性能分析的出来的。反过来说，政策所导致的热点学区房在利好出尽后难获得较大的收益。

2、学区房涨价，从基本面看，一是教改；二是短期新生人口因素（2019年出生人数历史新高，比几年前增长接近50%），边际上需求的不小的变化对供需失衡的改变非常厉害，因此价格短期大幅攀升；三是长期二胎因素，改变了一部分家庭的预期，身边有同事二胎买了宏庙，盘算即便10年后亏100万每个孩子也就是50万，也算物有所值。基本面对于总体涨价是解释得过去的。因此我判断学区房2019还是涨，如果是投资客，快进快出应该还是能挣到钱。但中长期看，北京新增户籍人口这几年数据我这没有（因控制人口，反正我单位落户越来越难了），因此如果是自用，10年后新生孩子会多还是少，也就是说10年后转让时还能否维持高位，我个人没有特别看得清。

3、学校实地走访：老人协助下实地走访如下学校门口接孩子家长，回来听了录音看了笔记，简单感觉为：直升校家长觉得还是牛小质量好直升校万一政策变了都抓瞎、牛小家长则纷纷表示牛小其实没啥感觉但是很愁小升初你们还是选直升吧，都是这山看着那山高。。。以下均来自于门口接孩子家长：

西什库（班小，有反应学位紧张的。其他没什么感觉。校服换了比以前好看洋气。四中初中顺便考察了一下，据家长说能升四中高中比例不算高，另外有黄城根家长反映升四中比例不高）

雷锋（男孩家长似乎比女孩家长多。有二孩家长反映似乎不如老大的裕中小学，另外有两名家长反映政治活动比较多）

西单（男孩家长似乎比女孩家长多，其他总体没什么负面评价也没有太多亮点评价）

实验一小前门分（老师挺负责，教师整体比较年轻化，有个别一小老老师帮着带年轻教师。该校很多消息来自于某Kennedy School毕业的红三代同事，老人早年在前三门分了房子因此选择了该学校）

府学（有校车感觉不错，抓的比较紧）

方家（老师挺负责，教师整体比较年轻化。跟一个老师聊天了感觉还挺平易近人。贯通教材有家长反映难度不简单，提醒了我5+4直升估计会多带带编班的问题。我本来对方家感觉非常不错，就是这点提醒大家一定小心）

上述学校前后顺序随便写的，可能跟房价/热度有关系，但绝不代表我对学校好坏的排名。

4、热点校租售比可以忽略不计，资金成本/现金流是个问题。以宏庙为例，身边四个朋友三个买了宏庙平房（基本都是15/300的样子，都账面浮盈100万），一个买了楼房13万一平。孩子都在3-5岁。我没买一个是机缘问题（太火了，我们工作太忙手不够快），二是我孩子小，中介们分析大概要持有7年左右才号出手（有名额占用头一两年也不好卖），即便平房400万*6%*7资金成本也过150万，可以出去读个MBA了。关于投资收益，目前热点学区的房价10年后的表现，我感觉不一定看得清。参考1、2。第三个是钱的问题，要是钱很多很多，当然就挑贵的买，比如实验二小。。。

5、直升校评价问题。孩子要升初中，还要11年。11年很长了，政策完全稳定不变的概率，我的判断，从历史上看，往多了说70%；此外，直升校也有比例，热点校也就是80%。因此，即便买了，最终能遂人愿的概率也就是50%左右，所以直升校远不是保险箱，花大几百万买直升校，忍受所谓的小学质量一般，但最终未必遂人愿升入理想中学。我判断，小升初不可能裸考全部取消，包括民办等，只要有裸考还是应作为孩子的首选，落下来再考虑碰直升的运气，这样也对家长和孩子都有点学业上的压力/动力。从这个角度来说，我个人更愿意把直升校看成一种兜底保险，直升校没必要太过于就高。因此选择了直升校中相对不太热门的。也对应之前的1/2/3/4几点的投资问题。

6、平房楼房问题。我觉得可以有一个平楼比的概念，每平米的平房楼房平均价格比为2:1（14平左右的平房取样）。以前门分片区为例，楼房从3月的5.5万涨到了目前的7.5-8，平房价格原来就是11万现在变化不大，所以此处平房性价比是不错的。其他西什库、雷锋、宏庙、府学、史家、方家在售房源基本都是2:1的水平。

7、朝阳问题。我个人是就近上学的拥护者，内心深处觉得就近挺好的。唯一可惜的是数据表明，即便朝阳小升初跨区人数也在下降。我个人预计，朝阳锁区10年内可能会发生，15年内发生概率超过70%。锁区长期是好事，短期对自己的孩子就是灾难。所以决定还是先占坑西城，再观察观察。

8、目前无论是学区房入学、还是保障入学，要么是钱，要么是权利说话。说实在的我们两口子都靠自己一路考过来，都是靠实力，不怎么喜欢，也觉得很无奈。学校教育是一方面，关键还是靠家长，靠孩子。希望大家都能把更多的精力放在孩子身上。

祝愿大家少些纠结，多些快乐。孩子都能健康成长！本文来源：meto

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