多校划片挡不住学区房价格高温 北京地区普遍溢价超20%

今年入学情况来看，无论是在教育资源最为紧俏的北京和上海，还是在热点二线城市，学区房市场“高温”非但没有冷却反而成为常态。如何遏制学区房热中的非理性因素，让“天价房”不再刺痛社会神经?

今年初，教育部办公厅下发《关于做好2019年城市义务教育招生入学工作的通知》要求，在目前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，要根据实际情况，积极稳妥采取多校划片，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。但从今年入学情况来看，无论是在教育资源最为紧俏的北京和上海，还是在热点二线城市，学区房市场“高温”非但没有冷却反而成为常态。如何遏制学区房热中的非理性因素，让“天价房”不再刺痛社会神经?

溢价超20% 学区房价格高温不减

从市场情况来看，北京学区房市场“高温”也已成常态。从二手房机构网站发布的房屋价格来看，西城、海淀等区二手学区房溢价率居高不下。记者粗略统计，在单价15万元每平方米以上的房源均被下架后，绝大部分学区房价格在7万元到12万元之间，相较于同区域的非学区房溢价20%左右。

近日，记者来到“京城名校”北京实验二小的划片区域——西城区文昌胡同，几个月前，单价超过45万元的天价学区房就出自这里。虽然单价超高、总价较低的“胡同学区房”已经在中介机构网站上不予委卖，但胡同里仍可以看到“全款急购学区房，小院或胡同也行”的贴示。

一位关注实验二小学区房许久的家长卢先生告诉记者，从去年“330”新政出台开始，北京的学区房随楼市一同进入普涨阶段，优质房源持续消耗到2019年10月左右。“这之后我感觉学区房开始不理性疯长了，今年春节后我关注的房子几乎都是每平方米跳涨1万元以上，年初的看中的一套房子没出手，现在涨了快80万。”

记者梳理发现，西城区的实验二小和宏庙小学无论从主力楼盘均价还是均价涨幅来说都排在北京“牛小”和直升校的第一梯队。以宏庙小学为例，其直升中学为名校实验中学，机构数据显示宏庙小学所属学区金融街区中大部分房源单价现都已在13万元以上，而去年11月时为11万元左右。

在上海，由于受到近期出台的“沪九条”调控新政影响，学区房市场虽然未现往年盛况，成交量较往年同期下降3-6成，但成交均价并未出现实质性调整。位于徐汇区的某学区，次新房挂牌价格超过10万元/平方米，一些上世纪90年代初的“老破小”报价也超过9万元/平方米。

在部分教育资源相对稀缺的二线城市，学区房价格上涨态势更为明显。“近期打算买套学区房，但看好的几套房子最后都‘黄’了。有的要求涨价，有的突然决定不卖了，临时变卦的情况太多。”济南市民罗先生说，他近期看了一套济南历下区140多平方米的住宅，房主报价220万元，结果准备签约时，房主临时要求涨价18万元。

据记者调查，济南部分地段的热门学区房价格已明显高出全市房价平均水平。例如，在济南山大路一处属于学区房的新楼盘，其销售价格最高达到2.6万元;二手学区房价格同样较高，济南历下区燕山小学附近一套约40平米的二手房，成交价已达到100万元，均价约2.5万元/平方米。而据市场机构统计，济南5月份全市商品房成交平均价格仅为每平方米8700余元，不足这些学区房的二分之一。

“一条路之隔，130平左右的房子，学区好的能卖到260多万元，学区差的就只能卖到200万元，相差六七十万元。”一位在济南历下区长期从事二手房交易的中介说。

仅京沪实行学区房新政 名校仍奇货可居

记者在北京和上海等一线城市调查发现，目前“多校划片”均未施行，但部分城区已经开始实行“五年一户”或“六年一户”限令。所谓“五年一户”，就是每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会。即一个门牌号一居住户，五年内只接受一个学生(双胞胎和多带带二孩例外)。那些提前买学区房挂户，等孩子一入学再转手一卖，一处住宅五年内可能会经历几个孩子入学的情况将不会再出现。

北京市东城、西城、海淀、朝阳等区在今年初发布了2019年义务教育阶段入学政策。记者梳理发现，拥有大量优质教育资源的西城区入学政策有所收紧，西城严格规定了小学入学条件，与去年相比，可以入学的人群减少了一类“在西城租住私房”。同时，明确规定在西城区每个购房地址6年内只能协调购房人直系子女入学一次。

根据上海市的新政，学区房“五年一户”限令的实施区县范围在2019年进一步扩大到7个，根据上海市教委的规划，全市其他区县将逐步加入，最终做到全市覆盖。此外，上海还采用集团化办学方法扩大优质教育资源覆盖面。从2019学年起，上海16个区县将全面试行学区化集团化办学。

但记者调查发现，学区房新政并未改变对口名校“奇货可居”的局面。所谓的“学区房”仍是住宅市场中最特殊的“衍生品”。在一些学区房和教育升学论坛上，关于北京小学划片信息的帖子每天都有大量更新，家长在其中及时分享学校划片变化的信息。记者注意到，一些知名小学仅仅因为对应片区改变，就能很大程度带动新纳入划片的小区二手房价格。以月坛附近的北京市重点小学育民小学为例，在将“普校”青龙桥小学合并后，对应片区扩大，多个原本不属于片区内的小区二手房均价都有所增长。

记者发现，除了北京和上海，全国其他城市几乎“无视”教育部新政。在热点二线城市青岛，教育资源集中、学区房高烧难退的市南区西部，并未采取任何措施平抑房价。青岛市传统名校江苏路小学和大学路小学的二手房交易均价从一年前的2.2万元每平方米，涨至半年前的2.5万元每平方米，近日已飙升至3万余元每平方米。多家中介更是向记者表示，“完全不了解‘多校划片’‘五年一户’等说法。”济南则一直坚持100%公办小学划片免试就近入学。对于房屋几年内没有入学记录的要求，济南目前也没有明确统一的政策规定，有的区仅仅要求“长期居住”，但并没有具体年限规定。

某研究中心研究员认为，从上海的情况来看，公认的小学就这么几家，而且上海各区在推行“5年内同一户籍地址只享有一次同校对口入学”，所以买房的紧迫感有增无减。因此，学区房的热还将延续，只不过在随着一些严格的入学政策加入，极端的高价房现象将有所抑制。

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