购买学区房择校真的这么简单吗？“疯狂”背后的冷思考

让孩子上个好学校是每一个家长的愿望，家长们望子成龙的心愿成为推动“学区房”热点的背后力量。但家长们谁曾想过，买高价学区房可能会引来一堆麻烦事......

让孩子上个好学校是每一个家长的愿望，家长们望子成龙的心愿成为推动“学区房”热点的背后力量。但家长们谁曾想过，买高价学区房可能会引来一堆麻烦事......

据北京市第二中级法院数据统计，以北京为例：

2019年1月至今年7月，二中院共审理此类案件50件，均为二审民事案件。

一是买房人要求现有户口迁出，占此类案件总数的86%;

二是买房人要求赔付逾期迁户违约金，占86%;

三是因卖房人无法对学区名额作出明确承诺，买房人要求解除合同的案件,占2%。

由此可见，随着当前一线城市房价的不断攀升，隐患也是日新月异，层出不穷。

以此，小编决定带你看几个案例，为那些准备买学区房的家长们提前储备下法律知识。你的权益究竟能否被维护?如果出现违约的情况，可以赔偿多少?户口迁入迁出是否有隐瞒的情况等等。毕竟未雨绸缪不是坏事啊!

案例一

小雨妈妈为让小雨在西城区金融街学区落户，不惜血本签约一套售价千万的房子，为防止卖家反悔，双方约定出卖人应在该房屋所有权转移之日起10日内，办理原有户口迁出手续。如因出卖人原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过5日未迁出的，自逾期之日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金。2012年12月14日，涉案房屋过户至小雨妈妈名下后，小雨妈妈和小雨将户口迁入了涉案房屋。但是，卖方及其子的户口仍在涉案房屋内未迁出。小雨妈妈将卖家告上法庭。

法院咋判：

法院经审理后认为，小雨妈妈未提供相关证据证明卖家及其子的户口未迁出给其造成的实际经济损失，且双方在合同中约定的违约金过高，法院综合考虑将违约金酌定为10万元。

小编认为：看来买房人不能认为在合同中签订违约金条款就保险了，留存证据才是关键。

案例二

王某与于某于2019年6月30日签订房屋买卖合同，买卖一处西城区的学区房，并约定出卖人应在该房屋所有权转移之日起10日内办理完成迁出手续，以及相关的违约金事宜。不料，2019年8月，买家于某发现卖家王某的户口本上实际登记了5个人，与达成买卖意向时提供的信息和资料不符，双方未就户籍人口迁移、学区名额占用、居住时限等影响房屋交易的若干问题协商一致，王某选择了诉讼。

法院咋判：

法院经审理后认为，王某与于某就户籍迁移、学籍使用及税费分担等问题无法达成一致，导致合同无法继续履行，合同应予解除。但考虑到双方对于重要事项未能进一步协商一致导致合同解除，由此造成的后果应由双方共同承担，不宜简单认定为单方违约，因此判决双方互不承担违约责任。

小编认为：和卖家签订条款不如获得法院的支持。

除此之外你还可能遇到这些问题

法院能否直接判决卖家迁出户口?买卖双方约定的高额违约金，法院能否支持?如果无法实现迁入户口之目的，买房合同能否解除?

买房者上边这些问题法院管不管?律师户口迁移是公安机关户籍管理的职权，不属于法院民事案件处理范围，法院无法判决迁移户口，只能追究卖房人的违约责任。买房人仅能依据双方买卖合同的约定，主张相应的违约金。当然，公安机关也没有强制他人迁出户口的权力。

专家支招，学区房几大雷区，请绕行咳咳!敲黑板，划重点啦!

第一：要用合同明确约定户口迁移条款。买房人，特别是以解决子女入学学籍或急需落户为主要购房目的的，应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋中的户口登记情况，在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。另外，买房人可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促对方及时履行户口迁移义务。

第二：双方在签订买卖合同之前，建议买房人与所有户籍登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限。特别是所有权人以外的登记人，最好通过书面形式对其户口迁移情况进行确认。

第三，要提前向教育部门核实学籍使用情况。

第四，在此类案件中，如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买受人使用，当卖房人违约，有可能导致买房人购房目的无法实现，买房人要求继续履行合同的，可在诉讼过程中向法院申请行为保全，禁止使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学位。

来源：新华网

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