深度分析2019教改新政出台，学区房该怎么买？
进入新年，新一轮教改政策也陆续发布，作为北京三大教育强区的海淀区近期宣布，从2019年起正式取消小升初推优录取，继2019年东西城后，三大强区已完全取消这种录取方式。换个角度解读就是——学区房价值进一步提升了！
北京的学区房，您敢直面这个词吗？北京的学区房=天价！北京的学区房=一辈子！北京的学区房=梦想！北京的学区房=外星人才能买起的房子！今天，小编就来带您“2019教改新政出台，学区房该怎么买？”“地球上已经很少有人买得起的房子！”
过了这么长时间才推出第三篇，笔者已经为各位笈粉深深的感到了自责。不过这段时间笔者也没闲着，对930新政后楼市的走向进行了观察。结果发现，学区房真是一种独立存在的事物，楼市越是波动，资金通过学区房的避险走向就越明显，尤其是核心区学区房，价格也愈加坚挺。
另外，进入新年，新一轮教改政策也陆续发布，作为北京三大教育强区的海淀区近期宣布，从2019年起正式取消小升初推优录取。这样继2019年东西城后，三大强区已完全取消这种录取方式。换个角度解读就是——学区房价值进一步提升了！！！
在购买学区房和选择学区房中，面临的问题很多，特别是如何确保学区房入学名额未被使用，买学区房如何砍价，如何用小额定金实现担保效果，原房屋户口迟迟不迁怎么办，因房价上涨卖方拖延履行合同甚至恶意使用上学名额怎么办？——现在开始解答。
如何确保学区房入学名额未被使用？
购买学区房就是为了上学，所以上学名额不能被占用。针对购买学区房时如何查询名额使用情况，进而免受“六年一名额”（对此政策不明的请看：2019年幼升小如何查询房产学位名额是否被占用？你的房子验证了吗？）限制，是一个比较麻烦的问题。大家是不是觉得教育局、房管局和派出所都有这方面职能？
事实是，房管局没有这个职能。派出所能在现业主到场配合下进行户口查询，一是看该地址目前是否有户口，二是如果有户口，确定是否有适龄儿童以及适龄儿童的迁入迁出信息，进而判断名额使用情况。但通过户籍查询判断名额使用只是推论，并不保险，因户籍管理与学籍使用分属不同系统，如果房屋发生过多次买卖，那么通过现户口查询判断上学名额是否被占用仍然是不够准确的。且有的房屋即使有适龄儿童户口，但事实并未使用上学名额。
其实，对于房屋上学名额的使用情况，区教委是知道的，在每次幼升小入学报名时，会进行内部统一查询，但是，该查询不！对！外！怎么办？
两个途径，一是想办法通过学校或教委进行内部查询，这个估计只能取决于自身能力了，你懂得。二是通过法律武器保障自己权益。先直接询问房主，房屋是否使用过入学名额以及使用时间等事项。但是这终究是不保险的。
正确做法是让卖方写下承诺书，以及在购房合同补充条款中明确，从买方子女入学信息采集时间点（注意不是入学当年的9月1日开学时间）向前推六年的时间内，没有使用过上学名额，确保因房屋不符合“六年一名额”限制导致自己子女不能入学时，卖方承担根本违约的违约责任。
还有一种情况，对于业主房内户口有适龄儿童，但是却承诺其未使用过目标学校的上学名额，买方如何确认？除了合同约定外，一个判断的小诀窍就是要求其提供子女的学籍卡！举个栗子，有的任性家长，住着育民小学的学区房，却通过其他途径让孩子上了实验二小，那这套房子仍然拥有育民小学的入学名额。
买学区房如何砍价？
看到这有的人已经笑了，这是个伪命题吧，业主不加价就不错了，你还指望砍价？
首先，购房时间。要选对购房时间点，赶在大涨前买到就算是捡便宜。根据以往经验，每年幼升小采集信息在五月初，这意味着对于没有落户年限的学校来说，家长一定会抓紧时间在四月底前完成学区房的过户和落户，以免影响当年孩子入学。加上楼市在每年春节后的三月是传统热点时段，因此，每年二到四月也是学区房量价齐升的时间段。金九银十的传统楼市热点时段也是房价快速上升期。2019年北京单月二手房成交突破3万套的两个月分别就是3月和9月。为了避免长期站岗（房圈称买房买在高岗上），建议仍因资金不到位而久未出手的家长抓紧时间筹资，提前出手避开这两个时间段。
第二，智商碾压。根据经验，卖方对学区信息一般没有买方掌握的多，他虽然知道此房是学区房，但未必知道更多更深。具体到谈判时，可以告知业主即将出台“多校划片”政策（对此政策不明的请看上期推送），如不尽快卖掉将直接影响本房房价，教改力度空前学区概念弱化等事项，混淆业主视听，让其觉得是遇到真的学区房行家，减弱对自己房子价格坚挺的心理预期。
第三，诚意感动。砍价是否成功本身不是以成交价低于报价来判断，而是这两个重要作用，一是卖方不会任性涨价。如果买方不砍价立马答应了报价，卖方的心理肯定觉得报低了，这样涨价风险就提升了。二是让卖方感受到你的诚意，提升竞买成功率。如果资金充足能够提高首付比例，又能跟卖方把近期房屋交易周期延长等不利市场因素阐释清楚，买方可能真的会有松动。在长达数月的交易周期里，只要卖方不涨价，其实你就实现了资产保值增值的目的。
当然，这还取决于目标房源所在区域的具体情况，对于出房量极少，炙手可热的学区房，就不要再指望智商碾压政策了，必须争分夺秒毫不犹豫。
如何用小额定金实现担保效果？
我们知道学区房跳涨幅度较大，常驱使卖家宁愿承担定金罚则也要违约高卖，论坛里就有很多买家的血泪故事。
为防止卖方违约，学区房交易中多采用大额定金，有的达到几十万。为确保资金安全，甚至有的房产大咖称应当从定金阶段就使用资金监管，只留下数万元现金现场交付，有的中介机构也推出了这样的监管服务。对此我就呵呵了，这真是学院派指导意见，我想说的是，非通过金融机构的资金监管都谈不上真正的监管，而真走银行，强势的卖家是不会接受跑到银行仍把定金冻结在账户里的。
其实，不必交高额定金，又能防止卖家撕毁和同的办法，就是一定要在交定金的同时签订正式买卖合同。二手房买卖中的定金其实是签订正式合同前的一个定金合同，叫“缔约定金”，有的买家先交定金，日后再签订买卖合同，期间如果有高报价的买家就会被抢单。如果在交定金的同时即签订买卖合同，原本的缔约定金直接转化为购房首付款，卖方再想违约，承担的可不再是双倍返还定金那么简单，而是直接承担不履行合同的违约责任了。
原房屋户口迟迟不迁怎么办？
所购房屋内有户口分多种情况，一种是留有原业主及其家人的户口，一种是留有与原业主无关人员的户口，比如更前一手业主的户口，或者因历史原因保留下来的他人户口。
可以明确的是，购房后，不管何种原因，只要原业主没有迁出户口，即使双方有合同约定，法院也无法判决其迁出，因为中国的户籍管理问题非常复杂在此不多讲。买方能获取的只是让卖方赔偿不能迁出户口的违约金，且不管拖延了多久没有迁出，该违约金的金额也不是完全按照合同约定进行累加，而可能是法院根据实际情况酌定，最多能达到六位数。
不过还可以放心的是，一般情况下这并不影响买方把自己和孩子户口迁入所购房屋，也不影响孩子上学。也就是说，真正影响所购房屋能否上学的因素不是该房屋内是否有遗留的他人户口，而是该房屋是否使用过入学名额。当然，房屋的使用价值也不会因此而减弱，所影响的主要是心理因素，在业主下次出售时，可能会影响交易价格。
另外，购房付款时要保留一定金额的户口迁出保证金，并在附加条款明确约定迁出户口的期限，以及明确在该期限内将房内户口迁出，而不仅仅是卖方本人的户口。
在这里想额外说一下近期出现的新情况供各位笈粉参考。北京市的户籍政策很复杂，目前，东城区的个别派出所已经要求买房落户需上家户口迁出，之前政策相对宽松的西城区已有跟进该做法的迹象。结合核心区疏解人口压力的大趋势，买房人要警惕这一政策的全面推广，严格核查所购房屋的户口情况。对卖方承诺随时迁出的，应要求其提供其他房产证明，对承诺换房迁户的卖家，买方要留够时间，计算好自己落户周期，以免影响孩子正常入学。
因房价上涨卖方拖延履行合同甚至恶意使用上学名额怎么办？
2019年北京二手房交易量达到历史最高值27.2万套，但与之伴随的是，各个环节都远超机构受理能力，房屋交易周期大幅度延长。因此，已签约尚未过户的学区房卖家蠢蠢欲动，一旦要求加价未果便拖延履行合同，甚至威胁使用房屋上学指标，以逼迫无助的买方妥协加价。遇到这种情况怎么办？
首先建议大家有限度的退让，因为客观事实是市场已进入存量房时代，基本都是连环单，各方都需要资金，随着时间推移卖方的收益也在缩水，里面全是利益和套路，如果稍作退让可以换来顺利成交倒也不是坏事。但如果卖方要求过于离谱，在此奉劝诸位，妥协是有限度的，必须拿起法律武器予以捍卫。
2012年新修订的民事诉讼法增加了一个“行为保全”制度，因所购房屋为学区房，为避免卖方恶意使用房屋学籍，致使购买学区房的目的不能实现，买方可以向法院申请行为保全，对涉案房屋的学籍予以“冻结”，禁止卖方使用涉案房屋及该房屋相关户口的学位。同时，应要求法院及时向目标小学送达该行为保全的民事裁定书和协助执行通知书，确保学校方面依法执行。对此，在学区房云集的海淀区，法院已在去年6月作出了北京市首例禁止使用学区房学籍的裁定。
怎么样，法律是不是很腻害？卖方如果愿意以违约为代价挑战法律的尊严，我们也要让他尝尝背离诚信的痛苦，败诉方不但要履行合同，还要承担履约方的诉讼费律师费等开支。
至此，关于为什么要买学区房、如何选学区房和如何买学区房的三篇推送告一段落。目前，北京核心区的老破小（老旧、破烂、面积小）学区房单价和总价都到了难以接受的高度，居住条件也惨不忍睹。加上930新政后，首付比例进一步提升，贷款成本进一步增加，有的老房还无法贷款，核心区学区房更加让人望尘莫及了怎么办？
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