＂概率风险厌恶型＂学区房家长首选 深度解析西城椿树馆小学（直升八中本部）

椿树馆小学尤其适合“概率风险厌恶型”家长，省得花了好几百万，还老揪心那其余≤20%派位进差中。其它十几个直升校那20%派位进差中的比例，落到任何一个家庭，一个娃娃身上，那就是100%的……

2019.5.12各大媒体正式宣布“西城小升初直升新政与11学区划片”规定：椿树馆小学不低于80%直升北京八中本部（即≥80%）。

椿树馆小学其余≤20%派位也无差校。其余≤20%派位校：3个属地校→北京四中广外址；北京十四中；宣武外国语实验学校；加5个重点级的调配校。这种小升初进入“八中 + 四中”的钻石组合，全北京“只有”椿树馆小学！椿树馆小学小升初，将近90%比例进入“八中、四中”这种全北京前五的顶级牛校！

2019.9.1开学，已有第一批进入到八中本部的椿树馆小学毕业生。

金融街最牛的直升校宏庙小学（房价13万）也不能保证其余≤20%派位无差校！既辛苦折腾学区房了，宝宝就必须100%进好学校！否则辛苦折腾干什么？椿树馆小学尤其适合“概率风险厌恶型”家长，省得花了好几百万，还老揪心那其余≤20%派位进差中。其它十几个直升校那20%派位进差中的比例，落到任何一个家庭，一个娃娃身上，那就是100%的……

每一个娃娃，都是一个家庭，一对父母含辛茹苦的用“心水”与“薪水”与“辛水”精心培育的，怎么能让孩子冒着“青春叛逆期进差中容易被带坏”的风险！？娃娃就是娃娃，出淤泥而不染，濯清涟而不妖，那是荷花儿。初中派位进了差中，交一帮混混儿发小，学了抽烟一辈子戒不掉！最美好的初恋却找一个“下三滥家庭出身”的……

椿树馆小学（属宣师一附小集团校）其余≤20%派位的有8个中学（均为优质中学，3个属地校，5个调配校），其中相对较差的为“宣武外国语实验学校”，该校仅占其余≤20%派位中的极少比例。“宣武外国语实验学校”中考成绩在整个西城区近50个初中校中排第17位，成绩超跃了广内牛街片区的“66中、回民中学”两个重点校，且该校享受普通校中考“降分录取”优惠。按照教改最新官方说法：“宣武外国语实验学校”拟更为“清华中学”。因此，椿树馆小学小升初属全西城十几个直升校中“唯一”保底无差校的！椿树馆小学小升初属全西城“唯一”100%进好学校的！

椿树馆小学（属宣师一附小集团校）划片房产85%左右均为八九十年代各单位分给老师傅的，因此入学的大部分都属“四老房产”，属第二顺位。购买椿小学区房且落户后属“第一顺位”（哪怕刚刚买房落户）。从今年甚至历年看，西城无论多热门的小学，京籍有房有户第一顺位的有几个真正被调剂的？那些炒作调剂的（诸如散布落户满三年一类的谣言，官方根本没这规定）不过是别有用心，造谣诽谤邻近片区小学，怕其他择校家长选择邻近的椿小学区房，他家片区学区房无人接盘，造成他家房产贬值。

今年来看，从生源门槛上讲，直升校已经超过传统牛小，部分传统牛小生源招不满，沦落为教委统一调剂校。原因有：

一、西城大部分传统牛小由于取消了共建单位和共建生源，生源质量明显下降。

二、部分片区（例如月坛）传统牛小“小升初对口初中不好”，通过购买这类传统牛小学区房择校的生源迅速消退，造成传统牛小生源质量明显下降。

小学六年主要看家长，中学主要看老师和同学（青春叛逆期进差中容易被带坏）！

初中才是学习的关键时期，上好小学不就是为了上个好中学！椿树馆小学≥80%直升八中本部，全北京200多初中，八中排第五，其余≤20%派位也无差校。

“八中高中部”每年都有很高比例优先录取本校初中部的优秀学生进入到本校高中部。

椿树馆小学伴随着“直升八中本部”与“合入宣师一附小”老牌牛小的双重利好，学校综合实力将迅速提高：

首先，随着重视教育的中产家庭大量迁入，椿树馆小学的生源将超过传统牛小。目前，已有大量老西城家长（月坛片与展览路片较多）、海淀家长通过购买学区房择校椿树馆小学。

其次，椿树馆小学合入“宣师一附小老牌牛小”，综合教学实力将全面提高。目前，已有近十个学生社团活跃在校园。

再次，椿树馆小学近一年开始实行的精细化管理。全面提高学校综合实力，逐步走向精品办学路线。例如：椿树馆小学食堂每天的菜品都可以通过校门旁大屏看；操场新铺的草坪；等等全面精细化管理举措……

总之，椿树馆小学“从生源到教学都将有质的飞跃”！

椿树馆小学划片房价（成交价）5.5万左右，还有很大补涨空间。相比周边区域，例如：月坛片（往北1000米+）没有直升优势，小升初通路不好片区，房价7.5万左右；广内牛街片（往东300米）没有直升优势，大概率派位回民中学，房价5.5万左右。性价比不言而喻！目前，椿树馆小学划片房价（成交价）已比2019.7.21日刚刚发这个帖子的时候单价涨了5000（可参考绿色与黄色同类房成交记录）。

几个月前的2019.7.21发帖时原话：“椿树馆小学划片房价（成交价）5万左右，目前出手机会很好，出手越晚，增值空间越小”。几个月后的如今，事实胜于雄辩→出手越早，赚的越多！越观望，越后悔。

看看近半年椿树馆小学划片的成交记录，很容易就可以发现其中端倪。椿树馆小学划片房价真正开始“窜升”（之前一直上涨缓慢）是从2019.5.12各大媒体纷纷正式宣布“西城小升初直升新政与11学区划片”，加之椿树馆小学校门旁挂上“北京八中直升校金牌”后，成交价才开始大规模破5窜升。

首先，现在刚刚12月，才历经半年多初步“成涨期”，距离最高点还很遥远。但随着“全面放开二胎新政”的发布，今后两个小孩造成学区房占用期拉长，房源肯定减少，房价肯定上涨。

其次，今年北京二手房整体均有较大涨幅，所以目前椿树馆小学划片二手房纯学区溢价着实不高。但随着“全面放开二胎新政”的开始，以前一个娃的时候觉得买学区房不值，现在一个学区房两个娃上学就觉得值了。购买意愿增加，学区溢价就会增高。

再次，近十几年都是人口生育高峰，入学高峰，加之全面放开二胎的新政，后期择校入学拥挤现象会更严重。而且随着经济社会的发展，重视教育的中产家庭越来越多，直升学区房的需求量与日俱增！

目前，椿树馆小学划片成交价刚刚初步进入稳步上升阶段，距离“最高点”还很遥远。中间还有很大投资价值！目前出手机会很好，随着全面放开二胎新政的发布，出手越晚，增值空间越小。

难道非要涨到上地东里那样再出手？再后悔？

上地东里也是同样因为小升初“直升重点中学”，3年多时间房价上涨250%左右！（可参考绿色与黄色同类房成交记录）。已经有多少人后悔没有早买上地东里了！西城十几个直升学区中：只有“椿树馆学区”与“上地东里学区”的情况最相像，两者均为100%进优质初中，这两者最具有划片房产增值可比性。

当年上地东里的直升新政颁布之初，也受到多方质疑。如今上地实小都直升多年了，被直升的101中学反而变得更好了，上地实小也成为海淀很不错的精品小学了，根本没有出现被直升的101中学成绩下滑的情况！其实道理很简单：上地实小有了直升新政，重视教育的家庭就会选择上地实小，小学生源好了，被直升的中学生源就好了。

如今，上地东里虽地处海淀五环外，价格已高过三环内的海淀核心区。有现成的历史可以参考，有眼光的家长与版友不会在这事上糊涂。就像90年代初，都认为工人好，下海经商不好。历史的经验教训告诉我们：只有紧跟新政方向，才能教育投资与房产投资双赢！

个别买了传统牛小学区房被套牢的同志，眼巴巴地看着直升学区房一月一价的往上涨，由于用眼过度，外加心理不平衡，着急上火，患上了红眼病。于是黔驴技穷的造谣教育资源逐渐均衡平等后，牛中优势被削弱（因为他进不了牛中）。可从古至今，从中到外，社会各种资源何时何地真正的彻底平等均衡过？

近期去椿树馆实地看过房的版友（有多人发椿树馆看房帖）都有一个相同的反馈：就是靠谱卖的房不多。原因有两个：

一、椿树馆小学由于小升初通路全北京最好，又是西城十几个直升校中房价最低的，被广大家长看好，靠谱卖的房源成交较快。

二、由于椿树馆划片初步进入稳步上升阶段，原本把房源挂出来的大部分房主进入了“观望阶段，捂盘惜售”，以至于造成网上挂出来的大部分房源都不诚心出售，包括约不到房主等现象。

目前，只有一卖一买换房的房主或急用钱的房主才诚心出售，不诚心出售的那些房主（占大部分）都是看好房价未来补涨空间很大，等着多赚一笔。等这些诚心出售的“改善房主，急售房主”都卖了房，那时椿树馆划片将进入房价三级跳！

买学区房除了上学，最重要的是“保值增值”，相当于既投资了财产又投资了教育。从投资增值角度讲：100%进优质初中的直升学区房＞一般直升学区房＞传统牛小学区房＞普通房。简单地说：“牛中学区房”的暴涨速度远快于“牛小学区房”！

首先，西城区是北京教育第一强区，西城区的学区房在全北京是“最保值增值”的！

其次，西城区教改新政后最热门的直升学区房（牛中学区房）又是西城区内“最保值增值”的！

再次，椿树馆小学又是：西城十几个直升校里“唯一”其余20%派位无差校的小学！进了椿树馆小学，等于既有直升优势，又100%进优质初中。这在整个教育第一强区西城区是“唯一的”！西城其它任何小学（包括其它十几个直升校）都不能保证：既有直升优势，又100%进优质初中。

椿树馆小学成为了西城十几个直升校里房价--最低，西城全部小学里（含十几个直升校）小升初通路却--最好的神小！

椿小学区房相比西城其它十几个直升校学区房中最低的那个，每平米单价还要低1万左右！

椿树馆小学学区房成为了“性价比全北京最高的学区房”

上文提到“西城十几个直升校里房价最低”与“西城全部小学里（含十几个直升校）小升初通路却最好”两点，这不符合市场经济学“价格与价值”的规律。当前，椿小划片学区房“价格大幅低于价值”，正是出手投资的好时段。随着2019.5.12各大媒体正式宣布“西城小升初直升新政与11学区划片”时间的推移，大家对各学区与各学校的优劣认知度将更加清晰明朗，更加深刻。随着优劣认知度的逐渐深刻，椿小划片学区房的补涨将大幅高于其它十几个直升校的学区房！

『特殊之处』：恰恰因为大量纯投资房产的看中椿小学区房“西城十几个直升校里房价-最低；性价比全北京最高；补涨空间最大”。因此，购买椿小学区房的人群中，一大部分比例为“纯投资房产的（不为上学）”，这与西城其它价格高的直升校购买人群的情况有很大不同。这一大部分纯投资群体购买椿小学区房，不会占用学位，版友与家长不必担心入学人数过多的问题。

中国已经步入“老龄化社会”，椿树馆小学划片周边拥有诸多三甲医院，例如：“广安门中医医院，北京宣武医院，北京儿童医院”等等，从周边“丰富的高大上医疗设施”角度讲，椿树馆小学划片房产的“保值增值”也非常好。尤其是“广安门中医医院”与“北京儿童医院”两个定向三甲医院，在全市都属稀缺！家里老人与宝宝就医也有保障。那些鼓吹朝阳区环境“高大上”的同志，为什么东西城核心区老破小房产“保值增值”最好？事实胜于雄辩！广大买房群众的眼睛是雪亮的！

考虑椿树馆小学学区房的版友与家长要多实地考察，相信眼见为实，相信官方说法！不要相信那些诸如落户满三年一类的谣言，官方根本没这规定。目前，椿树馆小学划片学区房房价稳步上升，事实胜于雄辩！广大买房群众的眼睛是雪亮的！

全面放开二胎新政的利好：椿小划片学区房是西城十几个直升校中房价最低的，同等预算可以选择“较大户型”的“高大上”品质住宅，非常适合一家老小三代居住。全面放开二胎新政后，增加了家庭人口成员，需要较大户型学区房的家庭将大量增多，椿小划片学区房的相对低价优势将更加明显！住宅居住品质对宝宝成长的重要“不可小视”！

有人说广外人口密度大，其实是指手帕口桥以西，椿树馆划片相对来讲密度还是较低的。延两广路过来，开车或步行由北向南（单行线）进入车站东街（南行），茂密的林荫小巷映入眼帘……经过铁路机关幼儿园，前行不远就能看见椿树馆小学，继续前行至一个小路口，连续两次左转（单行线）进入广外南街（北行），遮天的林荫小路又一次走进视野……

房源搜索关键词（涵盖椿小划片全部房源）：黄色与绿色两家有的小区关键词叫法不同。

绿色：广安门外车站东街，广安门外大街（限18层），车站东街甲5号院，广安苑，立恒名苑，车站东街15号院，车站东街甲9号院，白菜湾四巷17号院，白菜湾社区，广安门外南街，广外南街，椿树馆街35号院。

黄色：广外大街（限18层），车站东街15号院，广安苑，立恒名苑，车站东街甲9号院，白菜湾四巷17号院，车站东街甲5号院，广外南街，车站东街，椿树馆街35号院。

椿小学区房举例：200万+的一居；250万+的两居；300万+的三居；这价格其它十几个直升校不会有！

以上全部内容仅供各位版友选择学区房时参考，投资有风险，投资学区房更需谨慎。

本文来源：水木社区wangqianqian

网友精彩评论：

gl2019：20%参与大派位的学校是8所.广外片区对应的8所,确实没有很差的.

feino1：就学区来说确实性价比高。便宜是便宜，但是硬伤不少。附近环境还是不行，二环路边上的绿化带也能叫公园？天天在马路边吸废气边逛。旁边铁路有噪音，离火车站近人流复杂。

dzbwll：今年孩子小升初，所以知道一些八中的情况。

纠正一点，今天初一不分八中本部了，八中本部，八中分校，八中合并的154中学，今年招收的新初一学生的录取通知书都由八中本部发放，18个初一班统一在154中教学，初二如何分配八中未说，但根据八中往年的经验，根据成绩流动分班（就是根据初一考试成绩，重新分配班级，重点班和普通班）的做法，很有可能6个重点班在八中本部上课，其他12个班在八分和154中上课。大家自己根据孩子的能力，掂量的办。

fineline：其实如果三个学校的老师和教学班统一调配，那其实在哪个校区并不重要了，八中也可以在154设实验班，重要的还是进什么班。所以西城的拼娃压力就不再是进集团校，而是拼分班了。

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